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Comparación de fondos inmobiliarios abiertos y cerrados

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Los fondos inmobiliarios abiertos y cerrados suenan similares, pero no deben confundirse. Son adecuados para necesidades de inversión completamente diferentes. Como sabrás, los bienes inmuebles se consideran una inversión estable. Así, si no se puede comprar una propiedad grande completa como inversión de capital de inmediato, también es posible participar en centros comerciales, hoteles o propiedades de oficinas con fondos inmobiliarios con un presupuesto menor.

Los fondos inmobiliarios no son todos iguales 

Se distingue entre fondos inmobiliarios abiertos y cerrados porque difieren mucho en cuanto a la forma jurídica de la participación y la complejidad del compromiso. Ambas formas de inversión suenan muy similares en cuanto a terminología y ambas tienen que ver con la participación en bienes raíces. Pero por lo demás, no tienen mucho en común:

Fondos inmobiliarios abiertos

Los fondos inmobiliarios abiertos invierten el dinero de muchos inversores en muchas propiedades. Los inversores adquieren certificados de acciones que pueden comprar y vender en cualquier momento. Se consideran de bajo riesgo.

Los fondos inmobiliarios cerrados

Funcionan de forma diferente. Los inversores adquieren una participación en una sociedad instrumental que invierte en un único inmueble. Esta inversión ofrece la perspectiva de una mayor rentabilidad, pero también conlleva el riesgo empresarial. Los fondos inmobiliarios cerrados se consideran mucho más arriesgados.

Invertir en fondos inmobiliarios cerrados

Este tipo de inversión requiere amplios conocimientos financieros e inmobiliarios. Además, se trata básicamente de una apuesta que se hace: Si el acuerdo va bien, habrá un buen beneficio en el lado del crédito después de diez años. Si hay dificultades con el alquiler o si los costes de mantenimiento aumentan de forma inesperada, primero se perderá la rentabilidad y luego, un tiempo después, el dinero invertido puede desaparecer por completo.

Además de la experiencia, es necesario contar con un colchón financiero más grande para involucrarse en una inversión empresarial de este tipo. En caso de tener más riqueza, teóricamente se puede distribuir la inversión entre varios fondos inmobiliarios cerrados para distribuir el riesgo o incluso superar las pérdidas.

En cualquier caso, también se debería invertir parte del dinero en productos de bajo riesgo. Pero aquí se aplica lo siguiente: solo es posible describir las cosas, después, dependerá de cada inversor saber qué es exactamente lo que le conviene o averiguarlo hablando con un asesor en el que confíe.

Invertir en fondos inmobiliarios abiertos

En cualquier caso, los inversores colocan rápidamente los fondos inmobiliarios abiertos en el mismo cajón que los fondos inmobiliarios cerrados. Los fondos inmobiliarios abiertos, a diferencia de los cerrados, son más adecuados para personas que no quieren familiarizarse con los detalles de una inversión o que pueden reconocer todos los riesgos ocultos.

Se consideran de bajo riesgo y, por lo general, generan rendimientos sólidos y de baja fluctuación. Por ello, también se utilizan como inversión para los niños, por ejemplo, para ir ahorrando dinero para pagar sus estudios. Pero también tienen riesgos (manejables).

Fondos inmobiliarios abiertos y cerrados

Las diferencias entre estos dos tipos de fondos son inmensas solo en términos de depósito mínimo y términos. Aquí hay más flexibilidad con los fondos inmobiliarios abiertos. Esto también se aplica a la cartera. Si esta es más amplia, como es el caso de los fondos de inversión abiertos, el riesgo está muy repartido. 

Supongamos que el fondo tiene propiedades en América del Sur. Un fondo inmobiliario de capital variable que también tiene propiedades en España, EE. UU. o Australia se enfrenta mejor a una fase políticamente difícil. El fondo inmobiliario cerrado, que creía en un solo inmueble de oficinas en Buenos Aires, enfrenta serias dificultades.

Si el fondo o la sociedad de fondos quiebra, los inversores en fondos inmobiliarios cerrados deben responder como coempresarios/socios con su contribución total. No existe riesgo de responsabilidad con los fondos inmobiliarios abiertos. Los activos fijos permanecen separados del capital de la sociedad de fondos y se consideran activos especiales.

Es necesario tener en cuenta que los objetivos de seguridad, disponibilidad y rentabilidad no pueden ser cumplidos simultáneamente por ningún producto de inversión.

Qué distingue a los fondos inmobiliarios cerrados de los abiertos

¿Advertencia seria o alarmismo?

No hay que malinterpretar estos datos, los fondos inmobiliarios cerrados también pueden ser muy adecuados para un determinado tipo de inversor en una determinada situación patrimonial. Si el inversor sabe en lo que se está metiendo y puede mantenerse sin preocuparse a pesar de las fluctuaciones de precios o la amenaza de un fallo total, esta podría ser una buena alternativa.

Sin embargo, a menos que sea un buscador de emociones fuertes, debería mantenerse alejado. Generalmente se advierte sobre los fondos cerrados que, debido a las descripciones poco transparentes de los costos y los textos que son difíciles de entender lingüísticamente, apenas existe la posibilidad de comprender completamente los costos y su efecto. Como resultado, los pequeños inversores a menudo se quedan atrás.

Si se toma la decisión de invertir en fondos inmobiliarios cerrados, es recomendable informarse sobre las llamadas listas de advertencia antes de comprar. Aquí se enumeran los fondos que actualmente se consideran particularmente de riesgo y que deben evitarse. 

Cuándo, qué fondo inmobiliario o incluso una combinación de inversión más grande es adecuada no solo depende de cuánto riesgo se esté dispuesto a asumir. La situación financiera de cada persona juega el primer papel principal cuando se trata de elegir el producto de inversión adecuado. Sin embargo, la pérdida total de capital siempre es posible. Entonces: si se ingresa en una inversión empresarial, es necesario comportarse como un empresario y verificar a fondo.

Selección de objetos

Si bien se participa en una gran cantidad de propiedades con fondos inmobiliarios abiertos, los fondos inmobiliarios cerrados generalmente invierten en propiedades individuales. En vista de las elevadas sumas de inversión, se requiere cuidado y experiencia al hacer la selección:

  • Se debe poder evaluar con precisión las características de calidad, como la ubicación, las oportunidades de alquiler y la viabilidad futura de la propiedad.
  • Los nuevos proyectos de construcción albergan riesgos adicionales: la finalización puede retrasarse años. Algunos proyectos también fracasan por completo a través de objeciones legales.
  • Los llamados grupos ciegos son aún más arriesgados: aquí no se sabe de antemano en qué se está invirtiendo. Solo se puede juzgar la competencia de la compañía de fondos, lo que requiere un alto nivel de conocimiento de la industria.
  • Invertir principalmente en dólares, a menudo ofrece beneficios interesantes con impuestos o alquiler. Pero esto tiene un riesgo de tipo de cambio adicional: si el dólar cae, puede costar bastante en términos de rendimiento.

Compra 

Las acciones de fondos inmobiliarios cerrados se cuentan, por así decirlo. Si se pierde el momento adecuado para comprar, no se obtendrá nada. Con los fondos inmobiliarios abiertos, por otro lado, se pueden comprar acciones en cualquier momento y volver a venderlas, teniendo en cuenta los plazos legales. También es necesario tener en cuenta:

  • Las inversiones cantidades mínimas altas y solo son adecuadas para «capital libre», no para reservas que puedan usarse rápidamente en una emergencia.
  • Hay que averiguar exactamente qué costes secundarios se pueden esperar: los iniciales se incurren al comprar, los llamados costes blandos para la administración continua.
  • Los fondos inmobiliarios cerrados también se ofrecen a través de intercambios de fondos. Sin embargo, este mercado secundario no está regulado por ley. No hay protección para los inversores y, a veces, las ofertas solo son baratas porque el vendedor quiere deshacerse de una inversión sin valor.

Salida antes de que finalice el plazo

Si se van a vender las acciones antes de que finalice el plazo, los intercambios de fondos son la única forma para los fondos inmobiliarios cerrados. Sin embargo, aquí se aplica lo siguiente: como regla general, solo se podrán vender las acciones con pérdidas. Este riesgo no existe con los fondos inmobiliarios abiertos.

¿Qué forma de inversión es la más adecuada?

Como se ha podido ver, en comparación con los fondos inmobiliarios cerrados, la inversión en fondos inmobiliarios abiertos se puede realizar desde una etapa anterior de la acumulación de activos y, por lo tanto, también es un buen comienzo para los nuevos inversores.

Los productos de ahorro clásicos, como las cuentas de ahorro, generan intereses en tiempos normales, pero su dinero no «funciona». Se derrite como un bloque de hielo, porque en términos de protección contra la inflación, este nivel está apenas por encima del colchón. En periodos de tipos de interés bajos, cuando algunos bancos introducen tipos de interés negativos, las perspectivas de rentabilidad del colchón son aún mejores.

En este entorno, los fondos inmobiliarios abiertos representan una buena entrada en el mundo de las inversiones, porque son de bajo riesgo y aún prometen un rendimiento sólido. El procesamiento sin complicaciones lo convierte en un producto adecuado para inversores privados y pequeños inversores. Sin embargo, también son una inversión popular entre los inversores experimentados porque son una herramienta útil para distribuir el riesgo. Muchos aprovechan esto para equilibrar sus carteras.

Una pequeña proporción de inversores que han ahorrado lo suficiente y mantienen la calma incluso en caso de pérdida de valor ingresan a los fondos inmobiliarios cerrados de más riesgo. Si decides hacerlo, asegúrate de tener lo siguiente:

  • Capital suficiente
  • Experiencia
  • Voluntad de asumir riesgos

Además, ten en cuenta un consejo extra: además de mirar las listas de advertencia, decídete por un fondo con un objeto de tu zona. Esto te brinda la oportunidad de evaluar mejor la calidad de la ubicación, puedes obtener tu propia impresión en el sitio y vigilar la propiedad, especialmente si aún está en construcción.

Antes de decidirse por fondos inmobiliarios cerrados o abiertos, es necesario reflexionar sobre algunas cosas: 

  1. ¿Cómo es tu situación financiera?
  2. ¿Cuál es tu propósito de inversión y cuándo deseas poder utilizar los ingresos de esta inversión? 
  3. ¿Qué tipo de inversor eres y cuán dispuesto estás a asumir riesgos?

Fondos inmobiliarios abiertos: especialmente adecuados para nuevos inversores y para la estabilidad

Si las inversiones son un campo nuevo para ti, entonces se recomiendan los fondos inmobiliarios abiertos sin complicaciones y de bajo riesgo. Pero incluso los inversores experimentados aprecian los fondos inmobiliarios abiertos cuando se trata de aportar estabilidad a la cartera. 

Por lo tanto, representan una buena base para la acumulación de riqueza. Si quieres ir acostumbrándote poco a poco, es recomendable empezar con un plan de ahorro de fondos. Puedes comprar acciones desde tan solo 10 dólares a través de inversiones periódicas y continuas, que se pueden aumentar con el tiempo. Si tus ingresos crecen con los años, puedes aumentar la inversión en cualquier momento.

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