La evolución del precio de la vivienda es un dato de gran interés para muchos. No solo porque se trata de un bien imprescindible, también porque invertir en vivienda tiene una rentabilidad adicional a la que tienen otras.

Esto exige también estudiar el mercado y analizar las diferentes crisis, ya que estas provocan que se pueda vender más o menos, a un precio mayor o menor. Lo que precisamente ha demostrado la crisis mundial generada por la COVID-19 es que no todas son iguales, ni afectan económicamente de la misma manera a la sociedad.

En este caso, todos aquellos que pronosticaron que la pandemia mundial traería consigo una mezcla entre recesión y depresión, lo que dispararían el paro y a su vez los precios de las casas se desplomarían, se equivocaron. Lo que ha ocurrido es todo contrario. Precisamente en medio de la crisis, los mercados financieros marcaron máximos históricos y el precio de las viviendas en varias de las mayores economías del mundo se disparó.

En los 37 países más ricos de la OCDE (la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos​), los precios reales de la vivienda se incrementaron. Casi un 7% entre el cuarto trimestre de 2019 y el cuarto trimestre de 2020, el crecimiento interanual más rápido de las últimas dos décadas.

Precisamente con los datos proporcionados por la OCDE y tomando como referencia a ocho importantes mercados inmobiliarios, el Financial Times publicó un análisis sobre la evolución del precio de la vivienda en el mundo desde el año 2000 hasta el 2020. Y una de las principales conclusiones que se pudieron extraer fue que desde que comenzó el nuevo milenio todos los países analizados vieron aumentar sus precios de las casas, menos Alemania hasta prácticamente el año 2016.

Teniendo en cuenta este gráfico, publicado también en la web de Idealista, analizaremos a continuación cuál ha sido la evolución del precio de la vivienda en cada uno de estos países.

Canadá

Es el país cuya curva de crecimiento destaca sobre las demás, pues no ha parado de crecer desde el año 2000. Pese a una leve bajada en la crisis económica de 2008, los precios no han parado de aumentar en la última década.

El llamado housing boom no se ha visto afectado por la pandemia. Precisamente lo que ha ocurrido es lo contrario. Las restricciones para viajar y la nueva cultura del teletrabajo han aumentado el interés de las personas por buscar espacios más amplios. A la vez, el presupuesto vacacional está siendo trasladado a la compra de inmuebles.

Sin embargo, el Banco de Canadá ya ha advertido recientemente del riesgo de una burbuja inmobiliaria en algunas ciudades canadienses. Y ha asegurado que el aumento del costo de la vivienda no es sostenible. Los precios han crecido hasta un 30% desde el inicio de la pandemia.

Reino Unido

Los precios de la vivienda en Reino Unido se han triplicado desde el cambio de milenio, según los datos publicados por el prestamista hipotecario Halifax. Este administra el índice de precios de la vivienda más antiguo del país.

La escasez de viviendas es lo que ha impulsado el aumento de los precios inmobiliarios en las últimas dos décadas, ya que la demanda supera a las viviendas disponibles para la venta. A esto hay que añadir las tasas hipotecarias históricamente bajas que tienen y las favorables políticas gubernamentales, como la desgravación fiscal en la compra de casas.

Actualmente, la mejora de las perspectivas económicas, con la flexibilización de las medidas de restricción, el proceso de vacunación masiva de la población británica y la prórroga de los incentivos fiscales a la compra de vivienda, con la que los compradores pueden ahorrarse hasta 15.000 libras (unos 17.400 euros), hacen que el mercado de la vivienda haya cobrado un impulso. En marzo de 2021, el precio de la vivienda en Reino Unido subió un 10,2%, lo que supone el mayor crecimiento desde 2007.

Francia

Se encuentra entre los tres primeros países con los precios de la vivienda más altos. Y es que en la última década se ha disparado de tal manera que ya no es tan atractivo comprar para alquilar. Ahora el comprador lo hace a crédito.

El ladrillo es la inversión favorita de los franceses, dijo Luc Laumaille, agente inmobiliario conocedor del mercado parisino. Precisamente en la capital francesa es donde el índice del precio de los pisos en venta en París aumentó un 48,6%, según el sitio Meilleurs Agents.

En Francia, el crecimiento de la curva se mantiene (incluso a pesar de la crisis pandémica) porque se juntan varios factores. Fundamentalmente que hay pocas construcciones, muchos apartamentos para alquiler turístico, altos precios y unos 100.000 pisos vacíos (según estima la alcaldía de París). Todo esto es lo que ha generado que la situación se haya vuelto insostenible y en los últimos años la clase media y las familias se hayan visto obligadas a migrar a las afueras o a otras ciudades, cuyos precios también han aumentado.

España

Nuestro país y Reino Unido fueron los que más crecieron al albor de boom inmobiliario. De hecho, llegó a duplicarse el precio medio de la vivienda, según el índice de la OCDE. Y aunque el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 afectó a todos los países, en España se notó mucho más la caída. Concretamente, un 30,7% nominal y del 37,2% en términos reales.

Sin embargo, el precio de la vivienda empezó a crecer de nuevo en 2015, según los datos del Ministerio de Fomento (basados en precios de tasación). La recuperación del precio de la vivienda entre 2016 y 2019 supuso subidas interanuales de hasta el 8% en 2018. Luego se ralentizaron en 2019 a un 4,6%, y el 0,9% interanual en 2020, según un informe elaborado por Fotocasa.

Antes de producirse la crisis de la COVID-19 se empezaron a registrar las primeras caídas interanuales. En diciembre de 2019 un -1,3% y enero de 2020, un -2,3%, según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa. La pandemia produjo que durante once meses consecutivos se registraron leves caídas interanuales (con máximas del 2,9% en marzo). Sin embargo, desde noviembre de 2020 el precio de la vivienda ha vuelto a registrar una tendencia alcista. A cierre de marzo de 2021, una media de un 2,9% interanual.

Esto demuestra que existe un gran interés por la compra de vivienda en el país y los propietarios no están teniendo que bajar precios a consecuencia de la pandemia. Esta ha provocado que la nueva demanda sean viviendas grandes, luminosas, con terraza y situada en la periferia de las grandes ciudades.

Estados Unidos

Los precios de la vivienda han ido subiendo de forma más o menos regular en EEUU desde hace una década. Sin embargo, la crisis de la COVID-19 ha provocado que el índice nacional de precios de viviendas S&P Case-Shiller se incremente un 14,6% interanual en abril, siendo la lectura más alta de los últimos 30 años.

Este índice muestra la evolución de los precios de las ventas de viviendas unifamiliares en Estados Unidos en el área metropolitana de nueve divisiones censales del país y abarca 20 ciudades, incluyendo Dallas, Miami, Nueva York o San Francisco, donde, a pesar de que los precios apenas subieron un 1,6% entre marzo y abril, registraron un aumento casi del 15% en términos interanuales, el mayor porcentaje desde diciembre de 2005.

Esto se ha producido debido a la combinación de diferentes factores. Por un lado, por la enorme demanda de viviendas a las afueras de la ciudad por la pandemia. Por otro, debido a los bajos tipos de interés o al fuerte incremento de los costes de algunos materiales utilizados en la construcción de viviendas como la madera. Todo esto, unido a una oferta muy limitada de viviendas a la venta, ha disparado los precios.

Las casas en venta en Miami, igualmente se dispararon como muestra el informe de la U.S. Federal Housing Finance Agency, en la mayoría de las ocasiones, las ventas fueron puramente inversionistas, es decir, personas y empresas comprando inmuebles para poder especular u ofrecer al mercado turístico en pleno auge en esta región de Estados Unidos.

Alemania

Desde que comenzó el nuevo milenio, todos los países vieron un aumento del precio de las casas, menos Alemania. Prácticamente no fue hasta 2016 cuando comenzó a superar los precios que sí se encontraban al comienzo del milenio.

La tendencia alcista se ha ido manteniendo cada año hasta que el precio de la vivienda en Alemania subió un 9,4% en el primer trimestre de 2021 en tasa interanual. Se trata de la mayor subida interanual en al menos una década, según la Oficina Federal de Estadística (Destatis). La interanual del cuarto trimestre de 2020, con un 8,7%, fue el segundo mayor repunte de los últimos diez años.

El fuerte incremento de los precios se sintió en todo el territorio nacional pero especialmente en las siete grandes localidades del país. Estas son Berlín, Hamburgo, Múnich, Colonia, Fráncfort, Stuttgart y Düsseldorf. Por tipo de vivienda, destaca la venta de casas unifamiliares y bifamiliares en regiones menos pobladas.

Las razones por las que se mantiene el incremento de los precios desde hace más de un lustro en la primera economía europea son los bajos tipos de interés y la política monetaria expansiva del Banco Central Europeo (BCE). También se suma la buena situación económica del país, que hasta antes de la crisis del coronavirus llevaba una década creando empleo y subiendo progresivamente los salarios. Y el problema de la oferta, especialmente en las siete localidades más grandes, donde el sector no logra desde hace años satisfacer la demanda.

Italia

A diferencia del resto de países anteriores, los precios de la vivienda en Italia subieron hasta la crisis de 2008. A partir de entonces comenzaron a descender levemente cada año hasta el 2020.

El informe Rapporto sulla stabilità finanziaria (Informe sobre la estabilidad financiera) asegura que en Italia, «los datos relativos a las ofertas online muestran que desde la segunda mitad de marzo de 2020, el número de propiedades en venta y la búsqueda de compradores potenciales ha disminuido considerablemente. Esta tendencia es particularmente notable en las regiones septentrionales, la única zona donde los precios habían aumentado moderadamente a finales del 2019».

En enero de 2021, la mitad de las regiones de Italia experimentaron aumentos de precios, mientras que la otra mitad ha experimentado descensos. Las regiones con mayor incremento en el precio de la vivienda son Valle de Aosta (2,9%), Molise (1,5%), Marche (1,2%) y Friuli-Venezia Giulia (1,1%).

Además, la pandemia ha generado cambios en las necesidades de los compradores de viviendas que, desde el confinamiento de la primavera, buscan principalmente propiedades más grandes con balcones o jardines.